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越南的房子可以买吗?(下篇:宏观经济)

时间:2019-10-27    作者:admin    来源:未知

  含有然字的成语大全废旧木块+把手旧物改造----DIY手,上篇我的结论是如果人不在胡志明,基本上很难发现到好的机会,因为不存在短期的普适的套利空间。

  越南是东南亚诸国经济体量比较大、增长比较快的国家之一。2018年的GDP是2450亿美元,过去5年,实际GDP的增长6%-7%左右,人均GDP刚过2500美元。这给大家一个宏观的概念,越南的经济体量。

  其他还有很多指标表示越南的经济是不错的,和房地产行业相关的有几个:1)贸易顺差;2)外汇储备逐年增加;3)积极的货币政策。

  首先,贸易顺差意味着国家整体获取收入,是经济健康的指标之一;同时因为美元在越南不能直接使用,所以意味着外汇收入要被换成越南盾;此外也吸引着外商来本国投资,增加外贸机会。这三个因素都是对越南国内的资产的价格是有推动作用的。

  在贸易顺差的基础上,越南政府对外汇有比较严格管制,同时这几年外商投资也很多,这让越南积累了很多外汇储备。2019年中的余额大约是600多亿美元,说不上财大气粗,但是对抗5000亿美元的外贸波动、百亿美元级别的外商投资是比较宽松的。

  最后是货币政策,2019年下半年,越南国家银行(央行)表示下半年将继续采取积极、灵活和谨慎的货币政策(链接:)。因为经济增长的原因,也有外汇储备增加的原因,越南的M2一直保持较高的水平。过去5年越南的M2大约翻了一倍,年化增长大约在15%左右。

  从这一点上来说,越南目前的经济和货币状况比较接近改革开放初期的中国。经济增长,外商投资增长,贸易顺差,这些都支持着M2的高速增长;同时央行有不错的外汇储备、稳定的外汇管制政策、对外汇市场的干预。过去5年,越南盾对美元贬值10%。

  一个国家的货币(通常用M2来衡量)需要满足经济流通环节中交易的需求。按照费雪公式,MV=PT,货币的数量和交易的规模是成正比的。实际上,一个经济体中交易的规模的增加,是几乎无法估算的。假设一个国家类似一家企业,利润率在20%,那么为了创造6%的GDP增长(等同于企业的利润),交易规模需要增长30%。那么,如果其他因素不变,当年的M2就要增加30%。央行无法估算这个,只能从宏观经济数据判断–所以M2一般是不准确的,实际上,很可能非常不准确。但是作为一个致力于发展经济的政府,一般会保证M2的发行速度,保证经济体内的企业不会因为资金问题而减缓了发展速度。所以有时候经济学家会说:为了经济发展保持一定泡沫。

  这也意味着,货币的超发,一般不能100%被生产性资产(工厂、设备)吸收和消化,一定会流入到投资性资产(房地产)。所以,宏观上,货币指标对房地产行业是很关键。一个国家如果实行比较严格的外汇管制,那么这个现象甚至清晰可见。

  不过,越南的房地产市场在过去5年并没有大幅度增长,至少没有大面积的增长。一个可能是越南的实体经济消化了很多增发的货币,由于GDP的含金量不如发达国家,可能增加一个点的GDP需要增加更大量的货币在经济体内周转。此外,干预价格的因素还有很多,越南炒楼也颇为盛行,2007年入市到2010年海外越南人被允许购房,越南在12年-14年出现了楼市暴涨暴跌,15年16年则因为政策的变化开始反弹,所以很难截取一个时间点计算房地产行业和货币增速的关联性。我们只能说,如果未来越南房地产政策稳定的话,那么货币政策对房地产的影响,可能会和国内改革开放初期的局面一样。

  此外,如果我们算上租金回报,把越南的租金回报收益算入房地产行业收入的一部分,那么整个行业的回报还是相当可观的。

  同时,越南目前的利率相对较高,6个月的定期存款超过7%年化。我们应该把这个利率看做无风险的回报利率,因为银行利率导致货币贬值,导致(同样条件的房子)租金的金额上涨,如果租售比不变的话,房价会等比例上涨。因此,房地产回报率应该是租金收益率加上无风险利率。(这也是我建议在新兴市场持有现金流好的资产的逻辑,现金流能够反映无风险利率,进而支持资产估值。)

  综合这两篇文章,越南的房地产市场在经历了07年以来的波动之后,现在在经济增长、货币政策有利的前提下,开始了缓慢的复苏,外资驱动的奢侈和高端市场最为敏感,但是整体没有太大的增长。新兴市场总体都有货币超发的规律,因此在新兴市场持有现金流好的资产,是不错的选择。如果能够忍受新兴市场的政治、经济的长期风险,有一点耐心,那么胡志明房地产是比较好的资产大类之一。返回搜狐,查看更多

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